코로나19로 상권이 크게 위축되고 자영업자 분들도 힘들고 부쩍 늘어난 공실로 세입자 분들도 고민이 많으실 겁니다.
오늘은 상가건물임대차보호법의 핵심내용에 대해 알아보겠습니다.
- 계약갱신요구권 행사기간(+소급 적용 관련) 2. 묵시적 계약갱신 3. 재계약시 상가임대료 증액 상한은 얼마인가?4. 임대료증액계산법 5. 상가임대차보호법 적용대상 상가의 범위는? 6. 권리금 회수 기회보호기간은?
- 1. 계약갱신요구권 행사기간?(+소급적용 관련) 임차인은 계약갱신을 최초기간을 포함하여 10년까지 요구가 가능합니다.
(2018년 10월 16일 법 개정) - 기존 5년이던 계약갱신요구권 행사기간이 10년으로 늘어나면서 임차인은 보다 안정적으로 영업활동을 할 수 있게 됐습니다.
- 문제는 저기간 이전에 최초 계약을 한 임차인들이 계약 연장을 10년간 할 수 있느냐입니다.
(소급 여부) - Case.1) 2018년 10월 16일 이후 갱신을 하지 않은 상태에서 계약 종료 시점(5년)이 도래한 경우 → 임대인이 계약 갱신 요구권 거절 가능(소급 불가) <기사 참조> 대법원 “상가임대차법 개정 이전에 계약한 상가는 개정법 적용되지 않는다” : 네이버 뉴스(naver.com)
- Case.2) 2018년 10월 16일 이후 계약갱신을 한 경우 →개정법률 적용을 받아 최초 계약일로부터 임대 10년 보장.(소급가능) <법무부 설명자료 참조>
출처 : 법무부 설명 자료
다만, 다음의 경우에는 상가임대차법 10조 1항에 따라 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
- 임차인이 3개월분의 차임을 연체한 경우 2. 거짓 기타 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 고의 또는 중대한 과실로 파손된 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우 7. 아래의 사유로 임대인이 목적건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위한 경우가 있다.
임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획을 따르거나 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고 우려가 있는 경우다.
다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 임차인의 의무를 현저히 위반하고 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
2. 묵시적 계약갱신임대인이 임대차기간 종료 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간갱신 거절이나 임대료 증액 등의 언급 없이 그 기간을 경과하면 임대차기간 종료로부터 다시 1년의 임대차기간이 묵시적으로 갱신되도록 규정.(상가임대차법 10조 4항)
그리고 임차인은 「상가건물임대차보호법」 제10조제5항에 따라 갱신된 기간 동안 항상 해지 통보를 할 수 있으며 임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 경과하면 계약이 종료됩니다.
3. 재계약시 상가임대료 증액 상한은 얼마인가.임대료 증액 청구는 5%를 초과할 수 없습니다.
(2018년 개정)
참고로 과거 임대료 인상률 상한 기준 변경은 다음과 같습니다.
출처 = 법무부 보도자료
4. 임대료 증액계산방법 ex) 보증금 2500만원, 월세 120만원인 경우
- 환산보증금=보증금 2500만원+월세 120만원x100=14500만원2) 환산보증금 14500만원x5% 인상=14500×1.05=15225만원3) 인상한 환상보증금 15225만원에서 보증금 2500만원을 뺀다.
=12725만원4) 월세로 환산하면 12725만원/100=127.25만원 - 따라서 월세 약 7만원 인상 가능합니다.
5. 상가임대차보호법의 적용대상 상가의 범위는?2019년 4월 아래와 같이 상가임대차보호법 적용대상 범위가 개정되었습니다.
출처 : 법무부 보도자료 서울은 환산보증금(보증금+월세x100) 9억 이하입니다.
이게 얼마나 되냐면… 보증금 1억원에 월세 800이 환산보증금 9억이 나오네요.
6. 권리금 회수 기회 보호 기간은?임차인은 계약 종료 6개월 전부터 종료 시점까지 권리금 회수 기회를 보호 받습니다.
그리고 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 임대인에게 알선한 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 수 없다고 나와 있습니다.
예를 들어 신규 임차인에게서 현저하게 높은 고액의 차임과 보증금을 요구하는 등.
상가임대차법은 개정이 잦아서 법이 헷갈리시는 분들도 많으실 텐데요.
내용을 잘 숙지하여 임대인과 임차인이 서로 배려하고 윈하는 상생임대 문화를 만들어 가고자 합니다.
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